Terwijl de vraag naar betaalbare woningen toeneemt, stijgt verrassend genoeg ook het aantal leegstaande gebouwen. Bouwen is niet de enige manier om de krapte op de woningmarkt aan te pakken, vindt Marnix Norder. Hij is oud wethouder Volkshuisvesting in Den Haag en medeoprichter van de sociale vastgoedonderneming Steenvlinder. Hij stelt bijvoorbeeld leegstaande scholen en kantoren beschikbaar voor huurders die bereid zijn hierin hun eigen woning te bouwen. Na twee jaar krijgen ze de optie om deze te kopen.
Tekst: Rosanne de Boer Foto’s: Rosanne de Boer, Eelke Colmjan
Enorme Lego
“Rustig is het hier zelden”, aldus Eline van Immerzeel, bewoonster van de voormalige meisjesschool De Nijverheid in Leiden. “Het was wel even wennen om op een bouwplaats te gaan wonen met uitzicht op een kraan.” Maar sinds ze verhuisd zijn enkele maanden geleden is er veel veranderd. Hun eigen woning is bijna af. Die van de meeste van hun buren intussen ook. Op het terrein liggen nog veel bouwmaterialen opgestapeld en overal zie je mensen met een verfkwast, boormachine of hamer in de hand. Eline, die een opleiding voor binnenhuisarchitect volgde, ontwierp samen met haar partner Roeland de Jong haar eigen huis. Roeland is architect en droomde er altijd al van om een eigen huis vorm te geven. In hun woning is de houten constructie van clt-hout (een betaalbaar alternatief voor houtskeletbouw) opvallend goed zichtbaar. Eline: “Het is net Lego. Maar de houten platen zijn zo groot – soms wel 9 meter - dat alleen een hijskraan ze op kan tillen. Dat hebben we daarom laten doen.” In hun huis zijn nauwelijks deuren. In plaats daarvan bevestigden ze schuifwanden om ruimtes af te sluiten. “Het Rietveld Schröderhuis inspireerde me”, vertelt ze terwijl ze met haar kat op de bank neerstrijkt.
Eenmalige kans
Roeland komt naast haar zitten. “Ik keek al naar leegstaande gebouwen en dacht: ‘wat zou je daarmee kunnen als je zelf een huis ontwerpt?’” “Ons oog was op deze leegstaande school gevallen”, vult Eline aan. “Toen we hoorden dat er mogelijkheden kwamen via Steenvlinder ontdekten we dat we zelfs een optie konden nemen op een zelfbouwkavel.” Roeland: “Je krijgt dan drie maanden om uit te zoeken hoe je aan de slag gaat en of je het kunt betalen. Die tijd heb je ook nodig. Zelfs met onze ervaring als architecten komt er veel kijken bij het maken van een ontwerp.” Ook financieel kan het een uitdaging zijn. “We woonden in een klein historisch pand in Leiden-centrum van 42,5 m2”, vertelt Eline. “We hoefden daar niet weg. Maar een kans als deze krijg je niet weer. Nu hebben we 110 m2. Gelukkig hadden we spaargeld en kregen we een hypotheek. We verkochten ons huis voor bijna drie ton en kregen deze nieuwbouwkavel voor een ton. Maar zelf bouwen kost veel, meer dan de opbrengst van ons huis. En bouwmaterialen zijn door de toenemende vraag in coronatijd ook duurder geworden.”
Flink aan de slag
Een hypotheek krijgen is lastig, zeker voor bijvoorbeeld jongeren zonder vast contract, statushouders of zzp-ers. Marnix biedt daarom klus-huurwoningen aan waarvoor na twee jaar een optie tot kopen is. Dit gaat via Steenvlinder INC, de stichting van zijn vastgoedonderneming Steenvlinder. Ze worden daarbij geholpen door Triodos Bank wat betreft de financiering. In De Nijverheid zijn 25 klus-huurwoningen. Ze worden opgeleverd met alleen een meterkast, water, riolering en een deurbel. De huurder moet dus flink aan de slag. Nelske Thalen, een zzp-er in de communicatiebranche met weinig kluservaring, vond dat wel een pittige opgave. “Gelukkig heb ik wel een elektricien en een loodgieter in de vriendenkring”, vertelt ze in een interview met de Kleur van Geld. Het hele gebouw is uit milieuoverwegingen gasloos en voor elke woning is er een warmtelus gemaakt waarop een warmtepomp aangesloten kan worden. Steenvlinder INC geeft huurders een klusbudget van 30.000 euro mee. In De Nijverheid zijn 24 zelfbouwkavels zoals die van Roeland en Eline en 23 kluswoningen. Desiree Pietersen woont met haar partner in een kluswoning. Hun slaapkamer, sauna en badkamer zitten in de voormalige fietsenkelder van de meisjesschool, de woonkamer en keuken in het overblijflokaal. “Het bijzondere is dat vriendinnen van mij in de jaren tachtig op deze school zaten.” Ze heeft zelf alles geschilderd, maar voor het ontwerp een architect in dienst genomen. Roeland vertelt dat iedereen bezig is met het verbouwen: “Weinig mensen besteden hier alles uit. Wij zijn bekend met ontwerpen en tekeningen maken. Anderen doen het klussen zelf.”
Trage toekomst
Marnix merkt bij de zelfbouwers een can do-mentaliteit op. “Als er een balk zit waar een muur moet komen, zie ik hen meteen denken in oplossingen.” Hij is ervan over tuigd dat met het hergebruik van leegstaande gebouwen een groot deel van de woningnood kan worden opgelost. “Daarmee kun je zeker een derde van de opgave van 75.000 nieuwe woningen realiseren. Er stonden begin 2020 volgens het CBS bijna 4.500 overheidsgebouwen leeg. Dat zijn bijna dertien gebouwen gemiddeld per gemeente. Er zijn kansen te over om woningzoekenden te helpen als bestemmingsplannen gewijzigd worden en er voldoende overleg met de omwonenden plaatsvindt.” Vanuit zijn ervaring in de gemeentepolitiek weet hij hoe belangrijk het is om samen te ontwikkelen en buurtbewoners er in een vroeg stadium bij te betrekken. “Dit jaar hebben we ongeveer 200 woningen gerealiseerd en vanaf de oprichting van Steenvlinder tussen de 500 en 1.000 woonplekken. We willen meer en er kan ook meer. Maar het proces van bestemmingsplannen wijzigen bij de gemeenten verloopt traag. Vaak kijken ze eerst naar tijdelijke nieuwe functies van gebouwen.” Zoals bijvoorbeeld ateliers in scholen. Marnix denkt dat de traagheid verdwijnt als er een besluit komt waarin staat dat leegstaande panden van overheden en particulieren binnen een jaar vrij moeten komen voor (tijdelijke) huur of verkoop aan woningzoekenden. “Veel van de leegstaande overheidsgebouwen staan nog niet te koop. Het gevoel van urgentie is op het gemeentehuis vaak niet aanwezig. In september 2020 is er door het demissionair kabinet 100 miljoen euro gereserveerd voor de herstructurering van leegstand van bedrijventerreinen en winkelgebieden. Er wordt nu nagedacht hoe dit geld effectief besteed kan worden.”
